間取り検討編
ハウスメーカーとの設計検討に入ると、毎週末、ハウスメーカーのオフィスに行って打合せをしていました。コロナ禍前だったので、Face to Faceのミーティングでしたが、現在はWebミーティングが主となっているのではないでしょうか。
15回の打合せ
ハウジングワールド立川にモデルハウスを構えているところは、オフィスも立川駅近くが多いです。コロナ禍で今はオンラインミーティングが主流なのかもしれませんが、私たちが検討したときはコロナ以前ですので、立川にあるオフィスに毎週末訪れていました。幼い子どもたちを連れて毎週中央線に乗って立川駅に行き、半日〜終日の打合せを行っていました。ハウスメーカーのオフィスにも子供が遊べるスペースはあるのですが、すぐに飽きちゃうようで、打合せ時も駄々をこねて大変でしたね。この時期は子供と遊ぶ時間も減ってしまうので、申し訳なかったです。
我が家の場合、ハウスメーカーの旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)とは、契約後に間取りや外構の仕様調整で12回打合せをし、設計担当やインテリア担当の方と、とことんディスカッションしました。その他にも書類の確認などで3回、営業さんとだけ打合せをしており、合計15回も打合せをしました。
間取り検討段階での打合せの回数はハウスメーカーによって大きく違うようで、中には3回だけしかしないという会社もあるようです。
ステップ8：ハウスメーカーとの間取り検討(5ヶ月~4ヶ月前)
さて、いよいよマイホームの間取り検討です。まずはスケッチで理想の家のイメージを設計図に落としていきます。
間取り
まず間取りから。最初出てきたプランではオーソドックスな4LDKの間取りでしたが、色々とカスタマイズしてもらいました。ヘーベルハウスだと鉄骨造の頑丈さを活かした「そらのま」、ダウンフロア、屋上などに特徴がありまして、私たちも最初そういうのを作ろうかなと考えていました。ただ、土地が予算オーバーのところに決めてしまったので、建物のほうはカツカツに。
ステップ9：土地つなぎローン・土地の引き渡し(5ヶ月前)
建物の仕様調整と並行して、土地の引き渡しに備えて、資金の準備をしておく必要があります。ここで住宅ローンの本申請と「土地つなぎローン」が登場します。
住宅ローンの本申請
土地の契約時に住宅ローンの申請を間に合わせたと書きましたが、これは土地購入時に「この人は住宅ローンの申請が下りているので、資金的に大丈夫」とお墨付きをもらっておくためです。実際に借りるのは別の金融機関のもので構いません。住宅ローンは2段階になっています。最初の申請で「あなたにならこれぐらいの金利で〇〇万円まで融資できますよ」という金利と融資金の情報が返ってきます。その中から条件の良い金融機関から借りることになるのですが、1社からしか融資を受けられませんので、「御社でローンを組ませてください」という本申請をする必要があります。
変動金利か固定金利か
ここで住宅ローンにも2種類あります。金利が毎年変動する変動金利型と、フラット35のように35年間金利は固定ですよという固定金利型とあります。変動金利では、2020年時点で金利が0.5%くらいと低いので人気があります。金利が低いということは利子が小さいということなので、月々のローン返済で、利子の返済分が少なくて済むからです。ただ、変動金利の金利は毎年見直されます。最近は低金利が続いているので安心している方も多いですが、金利が上がる可能性もあるのが変動金利のリスクです。その一方で、固定金利型は金利を固定するので、返済期限までの金利が35年間一定です。現在は1.3%ぐらいで、環境に優しい長期優良住宅などでは10年間金利が0.2%ほど低くなります。変動金利より固定金利のほうが利子は高いですが、変動するリスクを予め抑えてしまい、返済金額をフラットにできるのが固定金利型のメリットです。
住宅ローンの融資金額は「前年度の」年収×8倍が相場
よくハウスメーカーの営業さんから聞く話で、住宅ローンの融資金額は「年収の8倍」という説があります。私自身の経験でも、この説は当たっていると思いました。ただ、「今年」の年収見込ではなく、「前年度」の年収だと思います。というのも、住宅ローン申請時に年収の証明として出すのは納税証明書なのですが、それは前年度の年収に基づく納税証明書だからです。私の場合、前年よりもその年のほうが年収が上がっていたのですが、変動金利の融資金額を見ると、前年度の年収×8倍の金額が上限値になっていました。
大手ハウスメーカーにはグループ会社に金融機関も
大手ハウスメーカーにはグループ会社に金融機関があって、そのハウスメーカーで家を建てるお客さん向けに住宅ローンを融資しています。ネット系銀行と言われる住信SBIネット銀行や、auじぶん銀行に比べると金利は高くなりますが、こうしたハウスメーカーのグループ会社で住宅ローンを組むと、ハウスメーカーとの信頼があるので、融資金額の上限が高く設定できたり、またハウスメーカーとの書類のやり取りや情報交換などの連携がとてもスピーディーです。
土地つなぎローンとは
注文住宅で土地と建物を別々に契約する場合、引き渡し時が異なりますよね。通常は土地の方を先に引き渡してもらい、その後で建物の工事を進めていきます。なので、土地の引き渡し時に、土地の契約金を支払う必要があるのですが、そんな大金をポンと用意できないですよね。また、住宅ローンは建物含めてのローンンなので、この時点で住宅ローンは執行できないのです。そこで出てくるのが「土地つなぎローン」です。土地を購入してから、建物が完成し住宅ローンが執行されるまでの「つなぎ」を行うのが土地つなぎローンで、要は土地購入分の契約金を借りるものです。我が家の場合では、土地を引き渡してもらってから建物が完成し、住宅ローンが執行されるまでの6ヶ月、土地つなぎローンを使いました。土地つなぎローンは住宅ローンに比べると利子は高めです。相場は5,000万円ほど借りたら1ヶ月に10万円ぐらい利子が取られます。土地つなぎローンの返済を住宅ローンで行ったとき、利子で50万円近く掛かってしまったので、予定よりも住宅ローンでの取り分が少なくなってしまいました。
不動産への仲介手数料
土地の引き渡し日が確定した時点で、土地を紹介した不動産から仲介手数料の請求が来ました。仲介手数料は土地の金額によって額が決まっています。400万円を超える場合は、
(土地の金額(税抜)×3%＋6万円)＋税になります。
現在では、消費税が10%ですので、
(土地の金額(税抜)×3%＋6万円)×1.1です。
土地の金額が3,000万円なら仲介手数料が105万6千円、土地の金額が4,000万円なら138万6千円という計算です。
土地の引き渡し
土地の引き渡しとは、不動産、売り主、不動産の登記担当の法律事務所の方、ハウスメーカーの登記担当の法律事務所の方が介して、売り主への契約金の振込を行い、その着金を確認してから書面で土地を買い手に引き渡すというものです。ここでも銀行が開いている平日しか日程が選べない、ということで有休を取ってハウスメーカーのオフィスの会議室で書面の取り交わしを行いました。土地つなぎローンの契約金が私の銀行口座に振り込まれ、それを銀行に行って確認してから、土地の売り主に振り込むことになるのですが、一瞬だけ何千万円という金額が自分の口座に入るので、人生で最高の銀行明細になった瞬間でした。
固定資産税の実費払い
この引き渡し時に、固定資産税の実費払いをしました。固定資産税は1月時点で土地を所有している人が支払うものですが、年の途中で所有者が変わると、引き渡し以後は新たな所有者が支払う必要があります。年間の固定資産税の金額を引き渡し日から12月31日までの日割りで計算されます。土地の固定資産税は、その土地が空き地だと高くなり、住宅が建っている状態だと安くなります。
ステップ10：ハウスメーカーとのインテリア検討(~4ヶ月前)
間取りや外装の設計が済むと、次はインテリア(内装)の検討へと進みます。
テーマはウッディで
どういうテーマにするかで、私たちはウッディなものをリクエスト。床や収納、扉に木の特徴を活かした内装を理想としました。
床材、収納棚、扉、カーテン、照明、洗面、浴槽をチョイス
毎週の打合せで色々と決めていきましたが、先週言ったことが冷静に考え直して「やっぱやめよう」となることも多々ありまして、何度もちゃぶ台返しをしてしまいました。
家具フェアにも足を運ぶが
ハウスメーカーが主催する家具の展示会にも行きました。ただ、カリモクなどの高級家具ブランドしか展示していないので、取り敢えず興味はあるとして見積依頼したのですが、無垢材を使った家具でテーブルが30万円、椅子が1脚20万円とか、テレビ台が26万円とか、最終的に予算オーバーになるので購入は見送りました。こういう家具フェアで購入しておけば、建物完成前に家具を搬入・設置してもらえますし、何よりもリビングの顔になるテーブルやテレビ台は良い家具にしておいたほうが良いので、予算があれば良いのかもしれません。
測量調査
このタイミングで、ハウスメーカー側に測量調査をしてもらいました。土地がどれぐらい高低差があるか、ボーリング調査で地盤強度がどれぐらいかなどを測定します。これにより、基礎をどれぐらい深くまで作るかや駐車場を作る際にどれぐらい土を削るかなどの情報につながってきます。ここで地盤強度が足りていないと、強度を上げるために地盤改良の工事をしないといけなくなり、100万円以上工事費が上がってしまいます。我が家の場合は、地盤強度は標準的でしたので改良工事は不要となりましたが、ヘーベルハウスの場合は頑丈を売りにしているので独自の厳しい基準で建物強度を計算するので、基礎の深さは標準仕様よりも30cmほど深くなることになりました。
ステップ11：変更契約締結(~4ヶ月前)
変更契約とは
ハウスメーカーを1つに絞ったときに原契約を結びました。変更契約とは、具体的に間取り検討や内装、外構の仕様をFIXさせ、この仕様でハウスメーカーと確約し、工事業者にこの内容で発注しますよ、というのを決めた契約書になります。原契約時と変更契約時で数百万円ぐらい金額が上がるものですが、我が家の場合でもそれ以上に上がりました。原契約時は仕様が最小限で、実際に間取り検討を始めたときに、「これじゃ注文住宅にした意味がないよ」ということになり、大幅に間取り変更し、ベランダを2倍以の広さにしたり、妻がこだわるキッチンでは最上級のクラスのものを入れたり、など色々とグレードアップさせたためです。
変更契約ではまた、実印でハンコ押しをするのですが、これで仕様はFIX。いよいよマイホームの建築が始まります。
工事編
間取りの検討が完了し、いよいよ工事が始まります。我が家の場合、マイホームを建てるところが当時住んでいた場所から近かったので、毎週、工事現場を見に行っていました。
ステップ12：埋蔵文化財調査＆地鎮祭(~3.5ヶ月前)
埋蔵文化財調査
国分寺市で家を建てる場合、「埋蔵文化財調査」が必要になることがあります。特に東元町、西元町、泉町の一部のエリアは必須になっていますが、武蔵国分寺に関連する重要な文化財が土地の地下に埋まっていないか、調査が入るのです。こちらは東京都教育委員会と国分寺市のふるさと文化財課が担当します。
住宅工事を行う前に、市の担当者が地下を深く掘り、2週間ほど調査を行います。もしそこで重要な文化財が見つかると、その土地で建物を建てることはできず、東京都に召し上げとなってしまいます。不動産の担当営業の方から聞いた話ですが、府中市では分譲住宅を建設する予定で埋蔵文化財調査を行ったら、武蔵国府の遺跡が見つかり、開発が中止になり、東京都がその土地を買い上げたようです。我が家の場合も、調査結果が出るまで、ちょっと心配していました。
こちらがそのときに立っていた看板です。住宅工事の中で一番土地を削る場所が駐車スペースだったので、その辺りを調査員が4m2掘って調査をしていました。
フェンスと掲示板が置かれ、いよいよ始まる
ここで建設現場にフェンスが立てられ、工事の施工主、担当業者、安全管理者などの情報が書かれた掲示板が設置されます。私の場合、施工主のところに自分のフルネームを記載しましたが、それを見ると嬉しかったですね。ただ、今どきはSNSで簡単に調べられる時代なので、フルネームを記載しないで名字だけにする方もいるようです。私の場合、1件だけ影響がありました。ケーブルテレビのJCOMからテレビ受信やインターネット接続の広告がダイレクトメールで届いたのです。どうやら、近隣の工事掲示板の情報を見て、自社のデータベースで調べて合致する顧客にそういうダイレクトメールを出しているようです。
地鎮祭
工事の無事を祈願して、土地に対してお祓いを行う地鎮祭。やらない人もいるとのことですが、我が家の場合、一生に一度の機会だろうと考えてやることにしました。神主さんを呼んで、鍬入れの儀式をしたり、ハウスメーカーや工事業者の関係者が集まっての儀式は思い出に残りました。また、ハウスメーカーの設計担当の方に実際に現場を見てもらうことで、外構工事に必要な項目を把握してもらいました。
こちらが鍬入れのときの写真。お腹から声を出して「えい、えい、えい」と。一生に一度の思い出です。
スムーズなマイホームづくりに不可欠な工事担当者
大手のハウスメーカーでは「工事担当者」という方が付きます。この方の役割は、全体のスケジュール管理、外注業者の工程管理、近隣住民との調整、ハウスメーカー内部との調整、そして施工主への定期的な連絡を行う重要なポジションです。地元の工務店や中堅ホームビルダーではこういうポジションを置いていないところが多いようで、私自身の経験でも、近所で中堅ホームビルダーが家を建てた際、設計担当者が工程管理を兼務していましたが、隣接地に事前の相談なくいきなり「工事のためにお宅の敷地を削らせて欲しい」と言ってきたり、外注業者の作業内容を把握していなくて近隣住民に説明していない工事をしてしまったことがあったり、「近隣のリビングにタバコの煙が入ってくるので北向きの窓から喫煙しないで欲しい」とか「必要以上に敷地に立ち入らないで欲しい」とかその設計担当の方に依頼しても、工程が変わり別の業者が出入りするようにその周知が徹底されてないなど、近隣住民のクレーム対応がうまくできていなかったりするケースが多く、トラブルに発展してしまいます。専任の「工事担当者」がちゃんと付くかどうか、マイホームを建ててもらう会社の営業担当に確認しておいたほうが良いでしょう。
挨拶回り
地鎮祭を終えたその足で、ハウスメーカーの工事担当者と工事始まりの挨拶回りをしました。挨拶回りはハウスメーカーの担当者だけで行うのが多いと思いますが、担当していただいた方によると施工主の顔を見せたほうが後々の関係にとっても良いとのことでした。まだ工事が始まっていないのにピンポンを押すのもためらわれますが、ハウスメーカーの工事担当者にインターホン押して説明するのをやってもらい、施工主側で最後挨拶する、というのはやりやすかったです。
埋蔵文化財の調査結果
そしてようやく調査結果が出ました。旧石器時代の埋蔵物が見つかったようで、その埋蔵物は都に寄進されました。ただ、全体としては重要な文化財や遺跡は見つからなかったとのことなので、工事に対してGOサインが出ました。ホッとしました。
ステップ13：基礎工事(~3ヶ月前)
基礎工事が始まりました。ものすごいコンクリート量で、ビルでも建てるのかぐらいに。コンクリートを入れた後、乾かすのに1週間〜2週間くらい掛かります。この間は何も工事が
ステップ14：足場の設置・躯体工事(~2ヶ月前)
基礎工事が完了すると、足場が設置されていきます。これは建物完成の1週前ぐらいまで設置されるのですが、躯体工事などのの作業を行うためのはしごです。
躯体(くたい)工事とは
骨組みなどを組み立てる工事です。
圧巻のクレーンを使った作業
ここで、クレーン車を使って、外壁を釣り上げて設置する。ここで作業者10名以上、誘導員が3名も付いていて、とにかくすごい人手で一気に作業が進んできます。近隣で一条工務店の建設現場でクレーンを使って作業をしていましたが、大手ハウスメーカーではこうした壮大な作業で効率的に工事を進めているんですね。
ヴェールに包まれる建設現場
ここで、足場に幌が掛けられます。外装工事で何か削ったり、色を塗ったりする際に、周りに飛び散らないようにする防護幕のようなものです。中が見えなくなってしまうので、作業状況が外見からは分かりづらくなりましたが、工事担当者から毎週連絡が来ていたので、順調に進んでいるということは分かりました。
コロナ禍で物資が届かないリスクが
ここでハウスメーカーの営業さんから連絡があり、コロナ禍の影響で中国の工場の生産ラインが止まってしまい、LIXILなどの浴槽、トイレの物品が欠品となって納期が未定になってしまったとのこと。引き渡し日が最大2ヶ月遅れるかもしれないということを念頭に置いておいて欲しいと言われました。私は、そうなった場合、代替品でも良いし一部の設備が間に合わなくても引き渡してもらい、後から入れるで良いという回答をしましたが、まだどうなるか分からない状態でした。
賃貸部屋の契約解除手続き
そろそろ完成日が見えてきたので、賃貸で借りている部屋の退去の手続きをしました。
ステップ15：内装工事(~1ヶ月前)
外装が終わると次は内装工事です。床や壁紙など取り付けていきます。
外れたヴェール
中間検査
ここで中間検査を行い、鉄骨の骨組み、免震装置などを確認しました。
コロナ禍の影響は無くなり
ここでハウスメーカーから連絡があり、LIXILの浴槽やトイレは、先方が早めに動いたおかげで無事に引き渡し日までに設置ができるとの回答でした。不動産の営業さんに聞くと、他の業者では設備が間に合わないので、分譲住宅で「完成品のトイレを取り外して建設中のものに取り付けて完成検査を済まそう」などのジョークも出ていたそうです。どこまで本当かは分かりませんが。
引っ越し業者の選定
このタイミングで、引っ越し業者に見積依頼を出しました。知人の話で、繁忙期に引っ越したら40万円も掛かったと聞いていたので、今どきはどれぐらい掛かるんだろうと心配でしたが、土日で8万円ぐらい、平日なら6万円ぐらいとのこと。妻と「近場での引っ越しなのに高いね」と話していたら、ここで即決したら5万円で良いとのことだったので、まぁそれぐらいなら良いかと即決。いよいよ引越し日が決まりました。
ステップ16：外構工事(2~1週間前)
大人数での一気の外構工事
外構工事は完成前の2週間ぐらいで終わりました。他の業者だと2ヶ月ぐらい掛かるところもあるようですが、掛ける人数が少なかったり、工程と工程の間に作業の空き日ができてしまうので、期間が長く掛かってしまうんです。我が家の場合、ハウスメーカー経由で大手の外構業者に依頼していたので同時に5〜10人と大人数で一気に工事していったので、びっくりするぐらい速かったですし、しかも手際も鮮やかでした。
最終検査
ここで最終検査を行いました。外構の一部がまだでしたが、他は完成していたので、隅々まで見ることができました。
ステップ17：火災保険、金策、実費払い支払い(1週間前〜3日前)
この時期に引き渡し日開始で間に合うように、火災保険に申し込みました。火災保険と言いますが、水害などの損害保険も含まれています。10年間まで一括で契約することができ、例えば20万円ぐらいで10年間保証です。1年間だと3万円ぐらいなので、長期契約のほうがお得ですね。ただ、あまりこの時期はお金が無いので、私は年間単位にしました。
金策
金銭的に使っていない銀行口座の解約、株や投資信託の売却など。
Last Updated on 11月 16, 2020
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